房企的債務(wù)償還高峰將在2012年到來。除銀行貸款外，海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個(gè)維度的債務(wù)將一一引爆。債務(wù)危機(jī)加上調(diào)控不放松，房企降價(jià)是大概率事件，部分房企將被迫遭清算、破產(chǎn)、重組。

2011年12月29日的世聯(lián)地產(chǎn)(11.21,-0.11,-0.97%)(微博)營銷論壇上，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松(微博)提問說，“今年上半年一線城市銷售量就已經(jīng)萎縮得很厲害，10月份全國呈斷崖式的成交量下跌，為什么到目前為止中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)非常大的調(diào)整和整合？”

“行業(yè)到目前為止還不那么缺錢，因?yàn)槎际秦?fù)債，這些債務(wù)將在2012年中開始逐步到期”，陳勁松自己回答，目前中國房地產(chǎn)除銀行貸款之外還有四個(gè)方向的錢還沒有到期。第一個(gè)就是離岸的私募債，過往一年左右，在香港發(fā)行的中國房地產(chǎn)離岸的私募債，以項(xiàng)目為例大概有1000個(gè)，大概是兩年期，2012年年中陸續(xù)到期。

第二筆錢是信托，2010年全國發(fā)行信托3.6萬億，2011年上半年發(fā)行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財(cái)產(chǎn)品，2/3是房地產(chǎn)。這筆錢會(huì)在2012年-2013年陸續(xù)到期；第三筆錢是房地產(chǎn)基金，目前中國房地產(chǎn)基金在過去一年整個(gè)行業(yè)大概1000億，大多數(shù)是項(xiàng)目型的房地產(chǎn)基金。

第四是民間借貸，俗稱“高利貸”。過去一年約有4萬億，其中2萬億進(jìn)入了房地產(chǎn)。此外，政府債務(wù)、銀行抵押貸款、上下游融資，包括建筑商參建和銷售預(yù)售款，都在房地產(chǎn)體系中循環(huán)。

克而瑞分析師稱，目前房企的資產(chǎn)負(fù)債率已處歷史高位，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。單純依靠財(cái)務(wù)杠桿來撬動(dòng)資本收益已經(jīng)不合時(shí)宜，去杠桿化將是大勢(shì)所趨。

另據(jù)東方證券分析師楊國華測(cè)算，上市房企長短期付息債主要分布在未來3年內(nèi)，有46%的債務(wù)集中在2012年償付。今年一季度償還比例將達(dá)到最高的12.2%，迎來第一波相對(duì)集中的到期日。

陳勁松認(rèn)為，2012年是中國房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸的一年，世聯(lián)地產(chǎn)給開發(fā)商們的建議就是，尋找消費(fèi)者認(rèn)可的價(jià)格。

在深圳，世聯(lián)代理的萬科金色領(lǐng)域、綠景香頌等項(xiàng)目，因?yàn)楹侠斫祪r(jià)拉低了市場(chǎng)預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售。陳勁松指出降價(jià)的時(shí)機(jī)把握很重要，越早降價(jià)越好。

世聯(lián)判斷，2012年上半年，政府會(huì)為開發(fā)商降價(jià)創(chuàng)造穩(wěn)定的、安全的環(huán)境，政府不會(huì)置消費(fèi)者砸售樓處、鬧事這類事件于不顧，“否則大家誰敢降價(jià)。”

陳勁松對(duì)記者說，一兩家重要的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，將成為房地產(chǎn)達(dá)成宏觀調(diào)控目標(biāo)的重要標(biāo)志。破產(chǎn)者未必是中小型房企，也有可能是全國化布局的大型房企。

本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，萬科、保利等在廣州近期開盤的項(xiàng)目，較之前預(yù)期都有很大幅度的折讓。恒大地產(chǎn)主席許家印就表示，今年一季度，恒大或許會(huì)采取更積極的促銷措施。

價(jià)格降到何種程度才算合理回歸？陳勁松認(rèn)為，房價(jià)/租金回報(bào)正常化是一個(gè)指標(biāo)。什么叫租金回報(bào)合理？就是租金回報(bào)趕得上通貨膨脹或者是略低一點(diǎn)點(diǎn)。

另外一個(gè)指標(biāo)是，住宅快速周轉(zhuǎn)率。即使在房地產(chǎn)一路狂奔、一路價(jià)格猛升的時(shí)候，一筆錢買一塊地，十年下來，快速周轉(zhuǎn)也比囤地升值要掙更多的錢。陳勁松說，這是他和王石(微博)一起算過的。

高周轉(zhuǎn)必然會(huì)以犧牲利潤率作為代價(jià)，但從整體效率上來看，周轉(zhuǎn)率的提升彌補(bǔ)了利潤率的降低，且大于利潤率的下降幅度，就會(huì)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

“樓盤的具體價(jià)格并不是我們所關(guān)注的，一兩個(gè)樓盤虧損可以用整個(gè)公司的利潤率來平衡，我們關(guān)注的是整體周轉(zhuǎn)率、去化率。”廣州一家大型房企高管對(duì)本報(bào)記者表示。

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