導(dǎo)讀 2015年新房住宅交易額高達(dá)7.3萬(wàn)億元,較2014年上漲17%,交,較2014年上漲6.9易面積約11.24億平方米%。整體來(lái)看,雖然新房交易量仍處于上升趨勢(shì),但上升的速度已經(jīng)明顯放緩,在2016年及更遠(yuǎn)的未來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,新常態(tài)與新結(jié)構(gòu)的基本輪廓也將大致清晰。
2015年新房住宅交易額高達(dá)7.3萬(wàn)億元,較2014年上漲17%,交,較2014年上漲6.9易面積約11.24億平方米%。整體來(lái)看,雖然新房交易量仍處于上升趨勢(shì),但上升的速度已經(jīng)明顯放緩,在2016年及更遠(yuǎn)的未來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,新常態(tài)與新結(jié)構(gòu)的基本輪廓也將大致清晰。
2015年新房住宅交易額高達(dá)7.3萬(wàn)億元,較2014年上漲17%,交,較2014年上漲6.9易面積約11.24億平方米%。與1998年相比,交易額與面積分別上升349倍與40倍。簡(jiǎn)單對(duì)比,中國(guó)新房交易額是美國(guó)的6.4倍、加拿大的6.9倍、日本的18.2倍,一個(gè)北京市的新房市場(chǎng)幾乎可以與整個(gè)日本抗衡。
整體來(lái)看,雖然新房交易量仍處于上升趨勢(shì),但上升的速度已經(jīng)明顯放緩,一系列新特征也正在呈現(xiàn)出來(lái),在2016年及更遠(yuǎn)的未來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,新常態(tài)與新結(jié)構(gòu)的基本輪廓也將大致清晰。
交易分化成為趨勢(shì)性特征
經(jīng)過(guò)了近20年的高速發(fā)展,目前的新房市場(chǎng)已站在高點(diǎn),調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始,各線城市間的交易出現(xiàn)分化。
首先,交易向主流城市集中。40個(gè)重點(diǎn)城市(占城市數(shù)量的14%)的新房交易GMV(成交總額)占全國(guó)近六成,且集中度還在不斷提升,由2013年的53%上升至目前的55.7%。
其次,每一次市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí),主流城市的交易增幅均高于全國(guó)水平。2008年以來(lái)市場(chǎng)經(jīng)歷了3次較為明顯的上升期,分別為2009年、2012年下半年至2013年上半年以及2015年,重點(diǎn)城市的成交漲幅大幅高于全國(guó)的平均水平,同時(shí)也說(shuō)明重點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度與抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力明顯高于其他中小城市。
再者,房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化,一線城市價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超二三線。以2015年為例,一線城市房?jī)r(jià)年內(nèi)累計(jì)上漲18.6%,二線城市上漲1.1%,三線城市則為-2.2%。
新開(kāi)工見(jiàn)頂,投資的正反饋趨于弱化
從國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看,決定房地產(chǎn)投資的主要因素是庫(kù)存去化以及未來(lái)的預(yù)期,而決定去化率的關(guān)鍵是需求。從目前的趨勢(shì)觀察,需求增速已經(jīng)見(jiàn)頂:首先,第三次生育高峰(1983~1990年)帶來(lái)的剛性需求正在減弱;其次,城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度的減緩對(duì)“城市新市民”的創(chuàng)造能力也在下滑。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局出現(xiàn)反轉(zhuǎn),庫(kù)存的高企以及房企對(duì)未來(lái)的預(yù)期弱化,使房企的投資積極性明顯下滑,各項(xiàng)指標(biāo)也呈現(xiàn)出疲軟,具體表現(xiàn)為:新開(kāi)工量見(jiàn)頂,投資額停止增長(zhǎng),施工面積與竣工面積均首次下滑等,市場(chǎng)進(jìn)入理性回歸階段。
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也同樣表明,新房開(kāi)發(fā)是大周期,在經(jīng)歷高速發(fā)展期、市場(chǎng)達(dá)到飽和后,必然逐步走向衰落。美國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)上百年的發(fā)展周期,在上世紀(jì)70年代新開(kāi)工量開(kāi)始見(jiàn)頂;而日本自上世紀(jì)90年代開(kāi)始,新房開(kāi)工量便呈現(xiàn)連年下跌;英國(guó)新開(kāi)工量見(jiàn)頂時(shí)間是上世紀(jì)60年代。從各國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)見(jiàn)頂時(shí)的人均住房來(lái)看,美國(guó)、英國(guó)與中國(guó)大陸一樣,在人均住房0.35套左右時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)見(jiàn)頂。美日經(jīng)驗(yàn)表明,當(dāng)住宅存量戶均超過(guò)1.1套時(shí),新房市場(chǎng)基本飽和。
從數(shù)據(jù)上看,2015年新房住宅開(kāi)工量為10.7億平方米,較上年下滑15%,是1998年的6.4倍。新開(kāi)工量在2011年見(jiàn)頂,于2012年出現(xiàn)第一次下滑,雖然在2013年出現(xiàn)小幅反彈,但難改下滑大勢(shì),2014~2015年再次進(jìn)入下行周期。在全國(guó)新房庫(kù)存高企、銷(xiāo)售增速連年下滑、市場(chǎng)預(yù)期不佳的形勢(shì)下,房企的投資積極性明顯降低,2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為6.5萬(wàn)億元,與2014年基本持平。自2014年起,投資額增速降為個(gè)位數(shù),預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額還將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
土地市場(chǎng)冷熱不均的常態(tài)化
從一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)來(lái)看,近兩年土地市場(chǎng)供應(yīng)總量大幅下滑,2015年100大中城市的土地供應(yīng)面積為15764萬(wàn)平方米,較2014年下降35.7%,連續(xù)兩年下降,供應(yīng)量達(dá)到2009年以來(lái)最低。
從土地供應(yīng)連年下降的走勢(shì),我們也可以預(yù)期,未來(lái)新房市場(chǎng)的供應(yīng)已經(jīng)見(jiàn)頂,房企自2012年開(kāi)始拿地步伐已經(jīng)放慢,開(kāi)始主動(dòng)減庫(kù)存。
具體來(lái)看,一二三線城市的土地供應(yīng)面積比例基本為1∶4∶5,其中一線城市的土地市場(chǎng)最熱,一線城市的資源稀缺性與配套的完善對(duì)人口的吸引力仍然較大,房企仍然看好一線市場(chǎng),土地爭(zhēng)搶較為激烈,溢價(jià)率高達(dá)32%,而三線城市較低,僅為7%。
集中度上升與利潤(rùn)率收窄
2015年典型房企的平均利潤(rùn)率降至個(gè)位數(shù),較2015年下降2個(gè)百分點(diǎn),較2009年的峰值14.8%下降近半,房地產(chǎn)行業(yè)成為中低利潤(rùn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,核心盈利能力下滑,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)利潤(rùn)回歸制造業(yè)已成事實(shí)。在這個(gè)趨勢(shì)下,企業(yè)之間的分化、并購(gòu)與整合將成常態(tài),集中度也會(huì)自然提升。
房企的分化主要表現(xiàn)為:一是重點(diǎn)房企市場(chǎng)份額快速上升,行業(yè)集中度進(jìn)一步提高,2010年以來(lái)TOP10市占率提升7個(gè)百分點(diǎn);二是房企布局主要集中于一、二線城市,在一、二線城市的拿地額占比不斷提升;三是TOP50房企的交易額主要集中于一、二線城市,占比達(dá)91%。
相比日本,2015年中國(guó)房企的TOP10市占率僅為17%,而日本在2014年全國(guó)TOP10房企的市占率份額就已達(dá)到40%,而首都圈更高達(dá)50%,2008年以來(lái)日本全國(guó)及首都圈的TOP10的市占率分別上升10個(gè)和13個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)5年,在房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入平穩(wěn)或下行的發(fā)展新常態(tài)下,市場(chǎng)份額將更加集中于領(lǐng)先企業(yè),預(yù)計(jì)TOP10的市占率將超過(guò)20%。
新房與二手房之間的聯(lián)動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)
這種聯(lián)動(dòng)表現(xiàn)在諸多方面:
首先,在一線城市,換房需求占比越來(lái)越高,購(gòu)買(mǎi)新房的前提往往是賣(mài)掉舊房,這意味著許多政策制定的邏輯要考慮到這種聯(lián)動(dòng)影響。數(shù)據(jù)上,2000~2015年我國(guó)出售的商品住宅面積合計(jì)約為107萬(wàn)平方米,約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的44%,也就是說(shuō)有五成以上的住房為老舊房屋,這部分居民的換房也很迫切。北京最新的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,在當(dāng)前的成交中改善性需求占比高達(dá)74%,較年初上升10個(gè)百分點(diǎn)。
其次,客源在二手房與新房之間的轉(zhuǎn)換越來(lái)越明顯。過(guò)去兩年來(lái),一、二手聯(lián)動(dòng)非常普遍,潛在的邏輯就是購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶也有可能會(huì)成為新房的客戶。因此,在新房交易渠道上,二手房中介手中的潛在客源的價(jià)值也越來(lái)越大,成為新房去庫(kù)存的一支重要力量。
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